Для людей, не имеющих квартиры ипотека единственная возможность приобрести жилье в собственность. Если сравнивать с арендой жилья финансово – это легче, чем влезть в ипотечную кабалу. Большинство сограждан с этим утверждением не соглашается.
По их мнению, лучше деньги отдавать банку, пусть даже долгое время, но в итоге квартира будет личным имуществом, которое можно продать, подарить либо передать по наследству. Каждый человек выбирает свой путь, но сегодня будем разбирать как правильно взять ипотеку.
На какой срок выгоднее брать ипотеку
Большая часть заемщиков выбирает максимальный срок ипотеки, от 20 до 30 лет. Поступают так из-за меньшего размера ежемесячного взноса и с целью безопасности на случай потери работы. Но если, перед тем как брать ипотеку проанализировать выгоду и убытки через кредитный калькулятор, картина сложится другая.
1. Рассмотрим пример, при котором заемщик берет в банке ипотеку на 2 млн рублей под 12% годовых. По договору при разных сроках ежемесячный платеж будет разный.
Если на 10 лет сумма будет 28, 5 тыс. рублей, а при сроке на 15 лет – 24 тыс. рублей, то есть платеж сокращается на существенную разницу, но платить по сроку дольше. И если доход заемщика складывается из одной зарплаты в 50 тыс. рублей он с большой долей вероятности выберет срок на 15 лет.
2. Теперь смотрим, сколько придется ежемесячно отдавать банку, если эти 2 млн рублей под 12% годовых возьмем на срок в 20 лет. Эта сумма составит 22 тыс. рублей. Сравниваем ее со сроком ипотеки до 15 лет. Какой вариант получается выгоднее? Разница всего лишь в 2 тыс. рублей, но срок возврата увеличивается на 5 лет.
3. Делаем расчет при той же сумме ипотеки, но срок продлеваем до 30 лет. Ежемесячный платеж у нас будет 20,5 тыс. рублей, разница с 20 летним сроком копеечная, всего лишь 1,5 тыс. рублей, но платить нужно на 10 лет больше. Такие огромные сроки ипотеки крайне невыгодные для заемщиков и в этом можно убедиться, когда начинаешь анализировать ежемесячный взнос в зависимости от разных сроков кредитования в калькуляторе.
В кредитном калькуляторе можно обсчитать разные моменты: сколько придется платить банку, какая часть этой суммы уходит на погашение процентов, а сколько на погашение основного тела долга.
4. Интересная картина получается при сроке кредита на 30 лет. Первые 10 лет заемщик будет работать на погашение процентов и не вернет кредитному учреждению даже десятой доли долга. Оптимальный вариант оформлять ипотеку на срок от 10 до 15 лет. Выбирая тридцатилетний срок человек, вешает на шею реальную кабалу.
Досрочное погашение
Переходим к варианту досрочного погашения. Мнения заемщиков также разделяются. Одна сторона доказывает, что смысла в этом нет, если ипотека оформлена на 30 лет. Инфляция обесценивает деньги, и как платил 30 тыс. ежемесячно, такая же сумма будет идти в банк через 10 лет. Так ли это?
- При том же уровне заработной платы в 50 тыс. рублей ежемесячно платится банку, например, 20 или 25 тыс. рублей, сумма непринципиальная, и больше никакого дохода со стороны нет, равно как и накоплений, которые можно инвестировать в разные проекты.То есть, сколько человек зарабатывает, столько и тратит. Поэтому нужно погашать ипотеку как можно быстрее, уменьшив потребление на 3-5 тысяч рублей, и присовокупив эту сумму на ипотечный взнос.
- Для случая, если в подушке накоплена некоторая сумма и человек постоянно тратит деньги для ее приумножения, инвестируя в выгодное дело, тогда в зависимости от доходности инвестиций может быть логичнее продолжить это делать.Например, доходность инвестиций 30%, а ипотека взята под 12% годовых, тогда лучше лишние деньги, которые можно было потратить на досрочное погашение, продолжать инвестировать в выгодный проект. Выгода от такого решения будет очевидная, даже при большом сроке ипотеки. К моменту закрытия ипотеки заемщик остается с собственной квартирой и имеет в кубышке, капитал с инвестиций.
Первоначальный взнос
Одни люди выбирают ипотеку с самым маленьким первоначальным взносом, другие заемщики вносят максимально крупную сумму, чем требуется по условиям кредитного договора, полагая, что тогда долг и переплата банку по ипотечному кредиту меньше. Здесь картина складывается примерно такая же, как для варианта досрочного погашения.
Если человек часть получаемого дохода инвестирует, имея с этого пассивный доход, далее нужно поступать также и первоначально оплатить банку минимальный взнос. При отсутствии сбережений нужно попытаться накопить на первоначальный взнос или отказаться от варианта приобретения квартиры в ипотеку.
Чтобы исключить риск невозврата ипотечного кредита, стоит провести эксперимент. На калькуляторе просчитать выгодный для себя вариант, и попробовать три месяца прожить без той суммы, которую придется отдавать банку ежемесячно. Если это будет не сильно обременительно для семьи, тогда вариант приобретения собственности ваш. Нет – тогда аренда, так как ипотека оборачивается для собственников дополнительными расходами, которые потребуются для ремонта жилья, приобретение техники и иное.
Имеется простое правило, которого рекомендуется придерживаться заемщикам – размер ипотечного платежа не должен выходить за рамки 30% получаемого дохода. Больший размер станет для семьи существенным обременением.
